Analisi Situazione Impianti

Risultati verifiche e indagini su Impianti Condominio a seguito Assemblea Maggio 2013

Raffreddamento 

Gestione impianto di raffreddamento con elevati costi di funzionamento , non correlati al reale utilizzo ,  elevata dispersione e impossibilità di definire orari d’esercizio.

Dal file delle letture elaborato da Green Sea risulta che sul totale dei kWh del raffreddamento prodotte dal nostro sistema solo il 10,9% sono consumi volontari , mentre il restante 89,1 % è defnito consumo involontario.

Certo si deve considerare che c’erano  15 contatori guasti,  a consumo zero,   su 51 contatori.

 Alla data il nostro sistema non permette la gestione dell’impianto che una volta acceso a inizio stagione rimane operativo fino allo spegnimento, con elevati costi d’esercizio.

Status Preso contatti con la ditta produttrice del nostro impianto   Trane,  società internazionale specializzata in sistemi di raffreddamento per industrie

Urgenza alta poiche’ siamo vicini all’inizio della stagione del freddo

Mancata installazione valvole di zona nell’impianto di raffreddamento per le unità immobiliari  consegnate nel 2010.

Problema riscontrato: letture di alcuni appartamenti con  incrementi consumi del  raffreddamento in periodi in cui gli split presenti nelle unità non sono accesi

Le valvole di zona consentono il blocco/apertura  della circolazione dell’acqua fredda all’interno dell’appartamento quando il raffreddamento dell’unità è spento/acceso.

Questo meccanismo  oltre a ridurre il rischio in caso di perdite nelle tubazioni dell’appartamento, consente anche di non avere del consumo involontario, causato dalla circolazione nei diversi locali appartamento e/o problemi d’isolamento dei tubi che portano alla crescita della temperatura dell’acqua in uscita rispetto a quella in entrata con scatti del contabilizzatore raffreddamento.

Questo fenomeno è stato riscontrato in diversi appartamenti del Condominio tramite lettura dei singoli contatori a raffreddamento appartamento spento.

Per i  3 negozi e appartamento (Gezza) consegnati nel 2012 risultano presenti le valvole di zona !!!

L’attuale installatore-manutentore ha fatto una quotazione per installare la valvola di zona in ogni appartamento di € 1.000,00 ad appartamento.

C’é anche allo studio una soluzione alternativa che riguarda modifiche agli split Aermec , ma non abbiamo avuto notizie certe e quotazione

Urgenza alta poiche’ siamo vicini all’inizio della stagione del freddo

  Contatori Raffreddamento – Riscaldamento  guasti  da sostituire

Dalle verifiche effettuate l’anno scorso , su mandato dell’Assemblea di maggio 2013 sono stati identificati a ottobre 7 contatori del freddo non funzionanti sin dall’inizio delle attività 2010 e 2 contatori guasti dopo  Giugno 2013.  A fine anno altri 6 contatori sono stati trovati guasti , quindi in totale ci sono, guasti ,  12 contatori solo freddo, 2 contatori caldo/freddo (Negozi Gezza), 1 contatori riscaldamento.

Status  Sostituiti 7 contatori freddo dopo richiesta urgente di Luglio , lavoro fatto a ottobre – Verifica funzionamento dei nuovi contatori da chiarire

Ricevuto preventivo per altri contatori, ora in attesa decisioni Assemblea su criteri addebito e assegnazione manutenzione contatori e lavori per i contatori ancora non sostituiti.(selezione Fornitore – gara contattate 3 nuove società oltre a quella attuale)

Urgenza alta poiche’ siamo vicini all’inizio della stagione del freddo

Manutenzione Pannelli Solari , le modalità previste in fase di progetto presentano rischi e costi elevati   

Da Marzo 2013 i pannelli solari sono guasti a causa di perdite di fluido che avevano danneggiato balconi del  Cavedio appartamento Rodino.

Avuto conoscenza del problema l’Amministratore con un suo perito aveva segnalato la difficoltà a fare una manutenzione senza una passerella , come indicato dalla ditta che aveva fatto l’installazione Vibotech e dal manutentore Acit-Green Sea   .

Sia Gezza che Pielco hanno indicato come modalità di intervento per opere di manutenzione sui pannelli solari :

a) interventi in edilizia acrobatica (specialsti che si calano dall ’ alto)

b) oppure piattaforma aerea (camion con gru porta persone)

A fine anno 2013  è stata effettuata una analisi delle due modalità con richiesta di preventivi che hanno evidenziato gli alti costi , rischi e i limiti di queste modalità (peso pannelli , tenuta soletta spazio di fronte negozi oppure blocco circolazione via privata)

A Gennaio è stato dato mandato a una società d’edilizia acrobatica di smontare il carter in rame che copre le tubazioni esterne dell’impianto  per verificare se da  c’era la perdita. Risultato si è determinato che le perite provengono dal campo solare , ossia dai pannelli o dai raccordi tra i pannelli

Verificato che la rottura non è nelle tubazioni parte inferiore ma nei raccordi o nei pannelli.  Possibili soluzioni smontare l’impianto per  trovare la perdita , molto costoso tenendo conto che per montarlo ci hanno messo tre giorni usando una gru.

Utilizzare un liquido speciale autofissante certificato per le microfissure. Metodo suggerito da ditta produttrice Sonnerkraft e da installatore Vibotech. Da verifche effettuate saremo il primo impianto ad utilizzare questo metodo

Quotazione  e 1.500,00

Urgenza alta poiche’ qualsiasi lavoro sui Pannelli deve essere effettuato prima che arrivino temperature calde che rendono impossibile lavori durante il giorno.

 

 Mancata installazione Scambiatore circuito  Impianto riscaldamento

 Lo scambiatore , pur non essendo obbligatorio per legge è raccomandato dai fornitori di caldaie a condensazione (tipo quelle installate nel nostro Condomino),molto più effcienti di quelle tradizionali, ma anche molto sensibili alla presenza di fango, scorie da radiatori.

La sua installazione ci è stata raccomandata dal presente manutentore e da termotecnici al fine di salvaguardare la durata e resa delle attuali caldaie,

Impianti coinvolti riscaldamento acqua calda

Urgenza medio-alta poichè c’è il rischio di avere danni alle caldaie a condensazione e avere elevati costi manutenzione straordinaria.

 Mancata installazione Rifasatore per ridurre quantità energia reattiva.

Pur non essendo obbligatorio e ormai procedura standard che alla partenza di nuovi Condomini o dopo avere sostituito gli impianti si misuri i consumi d’energia elettrica e in particolare dell’energia reattiva, poichè al  superamento di una cera soglia il fornitore energia può , per legge, addebitare penali in bolletta.

Il nostro Condominio ha , nei mesi estivi in cui è attivo il raffreddamento avuto penali per più di € 2.000,00

Status ricevuta offerta da fornitore Tecnoimpianti 2000 (ditta che ha fatto impianti elettrici nel Condominio ) quotazione € 3.500,00

Urgenza media le penali sono sicuramente un onere non gradito ma l’alto costo dell’intervento richiede la ricerca di altre offerte – verifiche

Installazione impianto di addolcitore per trattamento acqua affidata a terza parte, continui problemi di coordinamento con il manutentore  che il Condominio deve gestire.

 

Errore di progettazione, l’addolcitore è richiesto per legge dato il tipo impianto raffreddamento richiesto

Effetti danneggiamento impianti, necessità di lavaggi , guasti componenti impianti

Impianti coinvolti Riscaldamento, Acqua calda sanitaria , Raffreddamento

Status Dopo diversi guasti al raffreddamento e al riscaldamento, nell ’ Assemblea di Luglio 2012, immobiliare Gezza si è fatta carico del lavoro installazione dando mandato a una terza parte , diversa dalla società Acit che aveva fatto installazione impianti e ha avuto la manutenzione degli stessi (ora diventata Green-Sea)

Lavori installazione finiti a Gennaio 2013.  A Febbraio 2014 il sistema si è guastato ed è in corso di riparazione sempre a cura della terza parte.

Problemi riscontrati  conflitti tra le due imprese , Condominio ostaggio  e Amministratore impegnato a gestire le comunicazioni tra le società.

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